Щорічним Посланням Президента України до Верховної Ради України «Модернізація України – наш стратегічний вибір» визначено, що реформування земельних відносин і заснована на ньому перебудова усієї системи організації аграрного виробництва мають особливе значення як щодо створення умов для ефективного використання потужного ресурсу зростання національної економіки, так і щодо поліпшення умов життя та праці значного прошарку населення України.

За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1990 року, відбулася демонополізація державної форми власності на землю. Об’єктом реформування стали землі майже 12 тисяч господарств, а 6,91 мільйонів селян набули права на земельну частку (пай). Наближається до завершення процес видачі державних актів на право власності на землю власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай). В той же час, суцільна парцеляція сільськогосподарських земель та їх розподіл серед колишніх працівників колективних сільськогосподарських підприємств не змогли стати основою для сталого соціально-економічного розвитку аграрної сфери та розвитку індивідуальних (сімейних) форм ведення сільського господарства.

Попри те, що основні соціально-економічні ризики щодо запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення пов’язуються із надмірною концентрацією земель, доступом іноземних юридичних і фізичних осіб, фактично законодавче регулювання здійснюється у неадекватний спосіб: замість обмеження прав покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення фактично обмежуються права селян – власників земельних ділянок – щодо розпорядження нерухомим майном, яке перебуває у їх приватній власності.

Негативними наслідками продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення є:

• стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
• концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;
• отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
• блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;
• зниження інвестиційної привабливості сільського господарства України, що пов’язане з підвищенням ризику інвестицій внаслідок неможливості кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу земельних ділянок.

Прийняття закону України «Про ринок земель» має стати головним кроком на шляху визначення організаційно-правового механізму запровадження регульованого ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, попередження обезземелення селян, підвищення ліквідності землі як економічного активу, визначення порядку проведення земельних торгів.

Шляхи і способи державного регулювання

розвинених ринкових відносин:

1. Встановлення кваліфікаційних вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення дозволить забезпечити концентрацію земель у власності безпосередніх виробників сільськогосподарської продукції. Набувачами земельних ділянок за цивільно-правовими угодами мають бути лише: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві не менше 5 років чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; фермерські господарства; державна спеціалізована установа з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності. Ведення товарного сільськогосподарського виробництва включатиме використання однією особою сільськогосподарських угідь на площі понад 2 гектара.

2. Недопущення спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення може бути досягнуте за рахунок запровадження диференційованих ставок державного мита за посвідчення угод за якими відбувається перехід прав на земельні ділянки:

• при відчуженні за перший рік – 100 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
• при відчуженні на другий рік – 90 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
• при відчуженні на третій рік – 80 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
• при відчуженні на четвертий рік – 70 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
• при відчуженні на п‘ятий рік – 60 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3. Заборона надмірної концентрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи дозволить попередити монополізацію земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості. Максимальні площі земель у власності однієї особи дозволятимуть вести ефективне товарне виробництво і не призводитимуть до значного обмеження доступу інших учасників земельних відносин до землі як основного засобу виробництва:

• Полісся – 1500 гектарів;
• Лісостеп – 1750 гектарів;
• Степ, Степ посушливий, Сухий степ – 2100 гектарів;
• Карпатська гірська область – 900 гектарів;
• Кримська гірська область – 1100 гектарів.

Максимальні площі прийняті відповідно до рекомендації наукових установ Національної академії аграрних наук України щодо оптимальних розмірів господарств.

4. Обмеження участі іноземного капіталу у придбанні земель сільськогосподарського призначення дозволить попередити втратою Україною національного суверенітету у вирішенні питань виробництва продовольства. Зважаючи на те, що вітчизняні сільськогосподарські товаровиробники будуть не спроможні у найближчі 5-7 років на рівних конкурувати із іноземним капіталом, необхідно обмежити право купувати землі сільськогосподарського призначення для:

• корпоративних підприємств холдингових компаній;
• приватних підприємств, що діють на основі приватної власності іноземних громадян, осіб без громадянства чи іноземних суб'єктів господарювання;
• підприємств з іноземними інвестиціями;
• іноземних підприємств;
• спільних підприємств.

5. У відповідності з європейським досвідом, держава забезпечуватиме регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення через державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності. Така установа вирішуватиме наступні задачі:

• проведення цінової політики на ринку земель;
• консолідація земель сільськогосподарського призначення державної власності (шляхом обміну земельними ділянками, об’єднання суміжних земельних ділянок, розроблення проектів землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань);
• забезпечення на пільгових умовах (розстрочка платежу) земельними ділянками новостворених фермерських господарств, молодих спеціалістів, що прибувають на роботу у сільську місцевість;
• врегулювання проблеми колективної власності на землю (господарських дворів, механізованих токів, тракторних бригад, гаражів, полезахисних лісосмуг, колишніх колгоспних лісів тощо);
• врегулювання проблеми визнання відумерлою спадщиною земель сільськогосподарського призначення приватної власності;
• посередницька діяльність на ринку сільськогосподарської нерухомості;
• проведення землеустрою та охорона земель сільськогосподарського призначення державної власності.
• Запровадження переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності у разі їх продажу дозволить створити потужний регуляторний інструмент для подолання парцеляції земель як найбільш негативного наслідку реформування земельних відносин в Україні.

Надання державній спеціалізованій установі з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, орендарям та суміжним землевласникам права на переважне придбання земельних ділянок у державну власність дозволить у стислі терміни розпочати формування інвестиційно-привабливих цілісних земельних масивів.

7. Створення інфраструктури ринку земель сільськогосподарського призначення, що включатиме недержавні органи регулювання ринку, які частково можуть фінансуватися державою, до складу яких входитимуть представники власників землі та землекористувачів, землеоціночних організацій, посередницьких структур, професійних установ, спеціалізованих підприємств з проведення земельних торгів, органів місцевого самоврядування, місцевих державних адміністрацій.

Для ефективного фукнкціонування ринку будуть прийняті нормативно-правові акти, що дозволять посилити гарантії права власності на землю, створити прозорі економічні механізми регулювання ринкових земельних відносин, відповідно до пракики європейських країн світу, а саме:

закони України «Про державний земельний кадастр», «Про консолідацію земель», «Про державний земельний (іпотечний) банк», «Про державну інвентаризацію земель»; «Про державну земельну службу», «Про зонування земель», «Про управління землями державної власності», «Про державну підтримку збереження та відтворення родючості грунтів», «Про економічне стимулювання раціонального використання земель сільськогосподарського призначення»;

постанова Кабінету Міністрів України про проведення нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського як одного із провідних економічних регуляторів земельних відносин.

Завдання у сфері реформування земельних відносин, визначених щорічним Посланням Президента України до Верховної Ради України «Модернізація України – наш стратегічний вибір»

• Орієнтація земельного ринку на реалізацію економічних інтересів селян;
• Поступовість включення приватних сільськогосподарських угідь у ринковий обіг;
• Диференційований підхід до соціальних груп суб’єктів земельного ринку, до їх участі в укладанні угод щодо купівлі-продажу землі;
• Чітке державне регулювання ринку землі, створення системи цінових і податкових важелів впливу держави на ринковий обіг землі;
• Обмеження спекулятивно-тіньових угод щодо земельних ділянок;
• Першочерговість формування інструментів державної політики регулювання ефективності та напрямів використання земель сільгосппризначення;
• Попередження подрібнення землеволодінь фермерських та особистих селянських господарств у випадках купівлі-продажу земельних ділянок унаслідок їх спадкування та під час зміни власників господарств;
• Упорядкування державного стимулювання консолідації земель сільськогосподарського призначення у спосіб купівлі-продажу земельних ділянок;
• Встановлення особливостей здійснення переважного права придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

Запровадити на певний перехідний період обмеження обігу земель у товарному виробництві: мінімальний строк оброблення земель сільгосппризначення має становити 5 років з обмеженням на цей термін реалізації прав власності, крім передачі її у спадщину або органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади на тих самих умовах, за якими ця земельна ділянка була придбана у власність; суб’єкти, яким дозволено придбавати землі сільгосппризначення, мають бути в економічно активному віці, мати освіту, що дозволяє здійснювати сільськогосподарську працю, а також мають бути спроможні вчиняти правові дії, необхідні в аграрно-правових відносинах;

Створити недержавні органи регулювання земельного ринку, що частково можуть фінансуватися державою, до складу яких варто включити представників власників землі та землекористувачів, посередницьких структур, професійних установ, органів місцевого самоврядування, місцевих державних адміністрацій;

Визначити обмеження мінімальних розмірів і конфігурації земельних ділянок зі складу сільськогосподарських угідь, зважаючи на ймовірність загроз парцеляції земель сільськогосподарського призначення;

Передбачити особливі вимоги обороту меліорованих земель: слід встановити, що поділ земельних ділянок із розташованими на них меліоративними системами допускається за умови, якщо це негативно не вплине на ефективність використання меліорованих земель;

Удосконалити порядок та систему ведення державного земельного кадастру й моніторингу земель з метою забезпечення сільськогосподарських землевласників і землекористувачів своєчасною інформацією про якісний стан земельних угідь;

Стимулювати землекористувачів до раціонального використання та охорони земельних угідь завдяки наданню податкових і кредитних пільг особам, які здійснюють за власні кошти заходи із захисту земель і підвищення родючості ґрунтів; звільнення землекористувачів від плати за земельні ділянки, на яких ведуться роботи щодо поліпшення їх стану; компенсації сільськогосподарським товаровиробникам недоодержаної частки доходу внаслідок консервації деградованих, малопродуктивних і забруднених земель;

Завершити роботи зі створення державного земельного кадастру та прийняти низку нормативно-правових актів, серед яких закони України: «Про державний земельний кадастр»; «Про державний земельний (іпотечний) банк»; «Про іпотеку землі»; «Про державну інвентаризацію земель»; «Про державну земельну службу»; «Про зонування земель»; «Про управління землями державної власності»; «Про державну підтримку збереження та відтворення родючості грунтів»; «Про економічне стимулювання раціонального використання земель сільськогосподарського призначення».